Door de coronacrisis komen veel ondernemers in zwaar weer. Horecabedrijven die verplicht gesloten moesten blijven, maar ook bijvoorbeeld kledingwinkels hebben het moeilijk. Verhuur je een winkel- of bedrijfspand en gaat de huurder failliet? Dan kan het pand tijdelijk leeg komen te staan. Wat betekent dit voor de btw?
Btw-belaste of geen btw-belaste verhuur?
Gebruikt de huurder van het bedrijfspand het pand voor minstens 90% voor omzet waar hij btw over moet betalen? Dan spreken we over btw-belaste ondernemers. In dit geval kunje het pand met btw verhuren. In de huurovereenkomst moet je hiervoor een ‘optie btw-belaste verhuur’ opnemen.
Een groot voordeel hiervan is dat de btw die zit op de bouw, verbouwing en doorlopende kosten, dan ook mag worden verrekend. De huurder kan de door jou over de huurtermijnen in rekening gebachte btw als voorbelasting in aftrek brengen.
Verhuur je vervolgens binnen tien jaar het pand aan een ondernemer die geen btw rekent op zijn diensten, dan is er geen sprake meer van met btw-belaste verhuur. Dit heeft flinke gevolgen voor je eigen btw-aftrek, deze wordt dan herzien. Hierbij geldt als uitgangspunt dat aan ieder jaar 10% van de kosten op de bouw wordt toegerekend. Deze herziening geldt voor de eerste tien jaar.
Leegstand van een bedrijfspand
Stel, je verhuurde een bedrijfspand tot voor kort met btw aan een kledingwinkel. De winkel gaat failliet, waardoor uw pand leeg komt te staan.
In principe veroorzaakt deze situatie voor de btw geen direct probleem. Zolang je de intentie hebt om het pand opnieuw met btw te gaan verhuren, wordt de periode van leegstand aangemerkt als btw-belaste verhuur en hoeft er geen herziening plaats te vinden. Dit geldt ook voor de kosten die je maakt tijdens de periode van leegstand, zoals kosten voor onderhoud of energie. De btw op deze kosten mag je gewoon blijven verrekenen, zolang je de intentie hebt om het pand weer met btw te gaan verhuren.
Leg dit goed vast. Deze intentie kan blijven bijvoorbeeld door onderhandelingen met potentiële nieuwe huurders of de specifieke zoekopdracht die je aan een verhuurmakelaar hebt gegeven. Dit kan allemaal gelden als bewijs, mocht de fiscus hier later vragen over stellen.
Hoe werkt dit bij de eerste huurder van een pand?
De coronacrisis kan ervoor zorgen dat je geen huurder kan vinden voor een pas gereed gekomen bedrijfspand. Ook dan is uw intentie van doorslaggevend belang. Ben je voornemens het pand te verhuren aan een btw-belaste ondernemer, dan kun je ook over de periode tot verhuur de btw op de bouw en de doorlopende kosten verrekenen.
Het kan natuurlijk zo zijn dat een huurder die geen btw-belaste ondernemer is zich aandient. Bedenk dat dat verhuur aan deze ondernemer grote gevolgen heeft voor je eigen btw-positie. Omdat dit de eerste huurder van het pand is, moet er direct 100% van de btw op de bouw gecorrigeerd worden. Het is dan ook ons advies om altijd eerst aan een btw-belaste ondernemer te verhuren. Bij latere tussentijdse verhuur aan een niet-btw-plichtige ondernemer hoeft dan jaarlijks slechts 10% van de btw te worden herzien.
Conclusie
Zolang de verhuurder de intentie heeft het pand opnieuw met btw te gaan verhuren, wordt de periode van leegstand aangemerkt als btw-belaste verhuur en vindt er geen herziening plaats. Door deze intentie goed te onderbouwen (verslagen onderhandelingen en intern overleg, opdracht makelaar) kan de btw-vooraftrek worden veiliggesteld.
Bron: Indicator
Vragen over verhuur en leegstand? We helpen je graag.
Neem contact op